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尚无法完全取代出租屋
文/记者 汪绍文、张玉云
图/记者 邱伟荣、李少威
5月17日，东莞市首个启动的十个“新莞人廉租公寓”示范点之一的“石排镇新莞人廉租公寓”率先破土动工。东莞市政府大举启动建设“新莞人廉租公寓”的举措，不仅完全突破了传统意义上的廉租房形式——仅为解决低收入户籍人口而设置的住房模式，将廉租房适用对象扩至数量更为庞大的新莞人，同时提出了以市场化运营的模式经营新莞人廉租公寓。
业内人士指出，政府此举意义深远，完全贴合东莞市场住房需求形势，针对新莞人众多、居住诉求高的现状而及时兴建新莞人廉租公寓，对提升东莞城市形象、促进地方招商引资、长久留下一批有素质的新莞人及改善出租屋管理等多方面有着积极意义。
但记者发现，一些普通市民、新莞人对此还存在很多疑问，租住廉租房是否真的划算？会不会冲击出租屋市场？既然为新莞人建设了廉租房，为什么不干脆建设一些经济适用房？
现状
新莞人离开宿舍
只能住出租屋
记者了解到，很多城市建设的外来工廉租房租金确实非常便宜。绝大部分都配有洗衣机、独立卫生间等，深受打工者们的青睐。在东莞，外来人口已经突破千万，外来务工人员的居住环境整体上还是相当艰苦、恶劣，在东莞大部分企业只设集体宿舍，一间20平方米的宿舍居住10多人，一些已婚青年只有外出租屋，廉租房的建成或多或少会为外来务工者们解决住房难题。
廉租公寓建成后，租金是多少，这是新莞人最关注的。市委书记、市人大常委会主任刘志庚表示，廉租公寓成本肯定会比现有的出租屋高，但起码不能比它高太多，一定要体现它的廉价，让新莞人既要住得舒服，也要住得起。
石排镇委书记翟崇碧告诉记者，廉租公寓的租金会比现有出租屋的租金20元/平方米低，将定在10~15元/平方米。公寓建成后，将由专业公司进行管理，工程投资成本将通过出租一二层的商铺，获取商业收益来弥补，预计8~10年可收回投资。
廉租公寓PK农民出租屋
廉租公寓居住条件优于出租屋
根据廉租公寓试点石排镇新莞人廉租公寓的规划，廉租公寓工程总投资约3.8亿元，总用地面积8.99万平方米，总建筑面积22.47万平方米，可居住总人口达1.85万人。据介绍，与零乱、无规划、缺乏物业统一管理的农民出租屋相比，廉租公寓是一个集中管理的大社区，其物业管理服务、生活配套设施完全与一般商品房社区无异，租金略低于农民出租屋，但居住条件及环境远优于农民出租屋。
两者都是市场居住形式的补充
广东慧谷城市策略有限公司市场部总监麻金桥表示，廉租公寓不仅是简单地解决了部分新莞人的居住需求，而且从生活配套上大大降低了新莞人的生活成本，这与其他城市简单建设、回购建设成本低的旧房包装成租金低的廉租房形式是完全不一样的。廉租公寓的出现确实会对当地农民出租屋市场造成一定的冲击，但受建设规模和数量的限制，廉租公寓要完全取代出租屋也不可能，两者都是市场居住形式的补充，虽然前者会分流一部分新莞人，但对后者冲击不会太大。
农民出租屋价格优势仍然明显
石排镇有关部门一位不愿意透露姓名的人士告诉记者，石排镇初步定的价格标准，与普通农民出租屋相比，仍然有些偏高，对一般市民来说可能不算什么，但对于新莞人来说，可能是一笔很大的开销，廉租房很可能只有高级技工、管理人员才住得起。因此，如何通过管理经营，降低廉租房的租金，从性价比上缩小与农民出租屋的差距，是廉租房建成之后首要解决的问题。
廉租公寓PK经济适用房
经济适用房短期内不会出现
在东莞市住房建设规划中，未来几年中东莞不仅要建一批廉租房，还要建设一批总建筑面积48 万平方米的经济适用房，主要是为了解决4%中低收入户籍人口家庭的居住问题，也就是说，户籍不在本地的新莞人未必能享受到经济适用房带来的种种实惠。
光大地产策划总监乔启军认为，短期内经济适用房出现在市场的可能性不大。因为一般经济适用房的出现源于地方房价过高，政府为了打压房价及解决低收入阶层的居住需求才会发展经济适用房。目前东莞市场对于房价反映和诉求并不高。
市场对廉租房的需求更迫切
合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群表示，在目前的市场居住体系中，商品房主要解决的是高端收入者的居住问题，而廉租房、经济适用房主要解决的是低收入阶层的居住问题。一些中等收入阶层在楼价高涨的条件下，就会出现“高不成、低不就”的尴尬局面，一方面买不起昂贵的商品房，另一方面又没有条件享受面对低收入者的廉租房和经济适用房。
廉租公寓的出现对于中等收入的新莞人而言，无疑是一个福音，因为其入住不设户籍门槛，完全采取市场化运作，而大批尚待买房的新莞人目前还在东莞处于“游离”状态，如果有一个能够改善居住条件又能降低生活成本的小区入住，他们是很愿意留在东莞发展的。从市场需求的现状看，目前居住市场对廉租房的需求更为迫切。
观点碰撞
大力发展廉租公寓能获得多赢
记者在采访中看到，许多业内人士对于廉租公寓采取市场化运营的方式极为赞同，认为运用市场化运营廉租公寓，在东莞将有极大的发展和需求空间，在不增加政府财政负担的同时还能获得多赢。
林毓群认为，市场化运营下的廉租公寓在东莞有很大的发展空间，因其对居住的供应结构有着积极的补充作用，不仅可以提升当地政府的形象、促进当地的招商引资和吸引劳动力，还可以通过实际的物业收益维系日常运营，在提高新莞人的居住条件的同时，能长久地留下一批有素质的新莞人造福一方。另外，如果大规模地通过吸纳农民房推广廉租公寓居住管理模式，就能进一步改善令人头疼的出租屋管理，令当地的治安更为稳定。可以说，廉租公寓若能普及推广下去，对于整个居住市场的意义是相当深远的。
廉租公寓加快镇区城市化水平
世联地产营销部有关人士认为，廉租公寓的建设还有一个好处就是可以加快镇区的城市化水平，由于历史原因，许多镇区规划比较滞后，而“前店后厂”以及住房与工厂不分离的现状，导致镇区的城市面貌呈现脏乱的局面，大量农民出租屋夹杂在厂房中间，更是滋生治安问题的温床，而廉租公寓统一规划、科学管理，更利于城市建设的正常发展。
廉租房管理是难点
建设廉租房体现了东莞市政府对于新莞人的关注，市场化的运营又体现了政府的务实作风，但廉租房的管理确实面临很多困难，廉租房申请制度刚建立不久，就有些人钻空子，明明已有多套房产，还成功申请到了名额；廉租房建成之后，实际的管理问题可能更多更棘手，比如租金是否合适，是否让真正的新莞人受益，是否能在与农民出租屋的竞争中取得优势等等。