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图/记者 邱伟荣、李少威
今年以来，东莞市区楼盘不温不火，而镇区地产却异常活跃，目前镇区房地产市场在产品设计、小区规划、自然环境等方面丝毫不逊色于城区同类物业水平，尤其是在东莞城区楼盘均价已达5500~7000元/平方米左右的时候，除个别镇区价格过高之外，大部分镇区楼盘均价还在5000元/平方米以下，相对而言镇区物业更为超值。与此同时，镇区房地产市场置业需求也日渐增大，投资者也日渐看好镇区市场的升值前景。
本报特开辟东莞镇区楼市专题栏目，记者将走访各个楼市比较活跃的镇区，采访当地有关部门和开发商，并实地踩盘，为读者提供第一手的镇区楼市信息。
长安概况
东莞市长安镇地处珠江口，在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，滨临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。广深高速公路、107国道、S358省道横贯而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。综合实力列“全国首届小城镇综合发展水平1000 强”第三名，居广东省“综合实力经济强镇”第二位。
房地产市场发展历程
长安镇房地产市场经历了10多年的发展，已经发展比较成熟，其发展历程主要经过了四个阶段：
1993~1997年，属于起步阶段，土地改革政策出台，商品房开始出现；
1997~2000年，进入市场启动期，镇区中心区规划现雏形，出现了以村民别墅为代表的别墅区和一些规模住宅区。
2001~2003年，步入快速发展期，随着长安镇综合经济实力的不断壮大，城市布局也日益合理，市政配套逐渐完善。别墅、商住楼、写字楼、商业广场等物业大量出现，产品类型趋于丰富。
2003年至今，长安镇的房地产市场进入一个注重品质、档次与享受的阶段，整体开发水平有大幅度提高，个别项目可称精品。
2003年前推出的楼盘数量较多，单个规模不大，主要以别墅、多层、小高层住宅为主；2003年以后的楼盘数量不多，平均每年新推楼盘约在三个左右，这些楼盘以高层住宅为主。
长安楼盘供求不平衡
虽然东莞大部分镇区的楼盘价格都低于市区，尤其是在去年东莞市区楼市疯涨几轮之后，但长安是个特例，一直以来长安楼盘的价格都非常高，据记者日前实地踩盘发现，大部分洋房价格都在7000元以上/平方米，别墅价格2万元/平方米起，这远远超过了东莞市区楼盘价格。东莞市信义房地产开发有限公司副总经理马景文认为，长安镇楼盘价格过高主要是由于开发量不多，供求不平衡造成的，由于本地人大多有自己的住房，购房者主要集中于私营企业主、公司高层管理人员等少数人，大部分购房者都倾向于购买别墅、高档洋房等，但这类住宅比较稀少，所以造成了价格居高不下的局面。
楼盘多集中于中心区
记者实地采访发现，长安大部分楼盘都围绕在长安公园、长安广场周边分布，相对集中；根据其楼盘具体分布的情况，又可以分为三大片区：沿咸西大道北为中轴的传统高尚住宅区、沿长青路为中轴分布成熟住宅区、沿一环路分布的未来潜力区，据了解，长安未来住宅市场将往中心区周边发展特别是向北拓展。
马景文告诉记者，长安镇市政配套完善，经济基础雄厚，目前中心区的住宅项目比较集中，表现出来的居住氛围较好，人气旺，生活便利，但中心区可供开发的土地较为有限，未来房地产发展肯定要向中心区周边拓展。
本土品牌开发商占据主体地位
据了解，本土品牌开发商在长安镇房地产市场开发中占据垄断位置。主要的开发商是长安房地产开发总公司，这是一家集体所有制企业，先后建设开发的住宅区包括金牛花苑、莲花别墅区等等，累计开发土地面积超过了5000多万平方米。另一东莞本地品牌中惠集团在长安也颇有知名度，开发的项目规模大，档次高，市场接受度较高。如中惠山畔名城推出1个月就销售一空，目前在售的中惠新城尾盘和随之推出的中惠山水名城二期也受到了购房者的好评。
本地人选择在周边区镇置业
合富辉煌房地产在长安镇的一位项目经理说，随着片区城市建设规划的完善，人居氛围已经形成，但长安镇周边区域的可用建筑开发用地太少，土地成本高，后续力不足。
中惠地产营销部有关人士告诉记者，长安高档住宅缺乏，特别是别墅项目的缺位，积累了很大的市场需求。由于周边区镇的商品房销售价格较低，别墅项目较多，因此有不少本地人会选择在周边区镇置业。周边区镇对本区域客户的吸引也对长安房地产项目带来一定的威胁。